碧桂园爆雷,国内最大房企也撑不住了?

发布日期:2024-04-25 08:37    点击次数:183

最近,碧桂园的两笔美元债未能按时支付票息,爆雷风险引发市场恐慌,公司股票和债券大跌。市场开始担心,碧桂园是否会成为下一个恒大?

对于未能及时支付债券利息,碧桂园公开承认“出现了阶段性流动压力”,但对于“佛山副市长已经带工作组进驻”的传闻,碧桂园予以否认。作为国内销售规模最大的房地产企业,碧桂园的危机浮出水面,折射出当前房地产市场的寒意之重,远远超过了人们的预期和想象。

图 | 视觉中国

在国内房地产市场,碧桂园被冠以“宇宙房企”之称,可见公司规模之巨。以去年的销售规模来看,碧桂园以4600多亿元的销售额高居全国第一。碧桂园的危机之所以格外值得关注,不仅是因为公司是国内销售规模排名第一的房企,更重要的是碧桂园出现危机的时机——在国内对房地产市场史诗级救市之际,碧桂园还是不可避免地陷入了流动性危机。这才是当前最值得反思和警醒之处。

2021年,恒大出现债务危机,当时还可以在一定程度上归咎于政策层面对房地产行业的高压调控,在“三条红线”等监管政策之下,房地产企业的融资渠道被全面压缩,高负债的恒大背上了最后一根稻草,最终让恒大的债务危机浮出了水面。

但是今天碧桂园的政策环境和两年前截然不同。去年下半年以来,国内对房地产的调控打压政策全面转向,房地产被重新定义为中国经济的支柱产业,迎来一轮又一轮的史诗级救市,此前限制房地产融资的各种政策都已经基本松绑,但就是在这样史上最宽松的政策周期之内,作为国内最大房企,碧桂园还是出现了流动性危机。

图 | 视觉中国

按照碧桂园的解释,流动性危机的原因在于“受近期销售额与再融资环境持续恶化,叠加各类资金监管的影响,公司账面可动用资金持续减少”。当然,最核心的因素还是房子越来越卖不动,导致销售回款越来越慢。从碧桂园最新公布的业绩来看,上半年公司实现的权益销售额和销售面积,比去年同期都下降了30%左右。

过去几年,以碧桂园、恒大为代表的房地产企业快速崛起,超过万科等曾经的房企龙头,成为新一代房地产老大,主要就是靠持续不断的杠杆扩张。而公司规模快速扩张的背后,需要靠惊人的负债来支撑。在前些年国内房地产融资政策收紧的背景下,碧桂园和恒大等房企通过在海外发行美元债来融资,成为支撑公司扩张的重要手段。

为了偿还巨额债务,碧桂园和恒大这些房企的主要办法在于,一是靠销售回款,二是靠在美元债市场借新还旧。在过去几年房地产上升周期,这一套办法畅行无阻,帮助碧桂园和恒大这些企业快速崛起。但是随着市场环境发生变化,内地房企赖以成长的扩张模式开始行不通了,所以,最近几年,越来越多的房企开始陆续爆雷。

《安家》剧照

内地房企的这套打法之所以在最近几年失灵,主要有两大原因,首先是因为国内房地产市场进入下行周期,由于房子越来越难卖,房企的销售回款越来越慢,偿债能力也就大受影响;而房地产惯用的“借新还旧”模式也越来越难。因为随着美联储去年进入超级加息周期,在美国市场发债的成本越来越高,加上中资房企去年在美元债市场大量爆雷,也导致融资成本上升。整个2022年,中资房企的美元债融资几乎冰封,融资额同比大降9成。

由于销售回款越来越慢,美元融资越来越少,房地产企业的债务爆雷也就越来越普遍。2022年,有超过60家内地房企的美元债出现违约,像碧桂园能够撑到现在才让债务危机浮出水面,某种程度上已经算是相当难得。

以境内房企的美元债期限来看,由于去年内地房企在美元债市场融资冰封,借新还旧的模式被阻断,今年将是一个偿债高峰期,预计将有500亿美元的美元债陆续到期。另外,由于今年美元兑人民币大幅升值,最新汇率达到了7.23元以上,国内房企在偿还美元债务时,实际成本也需要比以前付出更多,这无疑又增加了房企的偿债难度。

《温暖的甜蜜的》剧照

从碧桂园的财务状况来看,截至去年年底,公司的总负债为1.23万亿元,其中一年内到期的债务为900多亿元,这些短期债务将给公司带来巨大压力。2022年,碧桂园亏损60多亿元,这是公司过去将近20年来的首次亏损。公司最近发布业绩预告,预计上半年将继续亏损。

对于业绩持续下降的碧桂园而言,如何快速实现销售回款,成为当前能否度过危机的最大挑战,但这对碧桂园而言并不容易。在当前楼市寒冬之际想要实现快速销售回款,只有通过果断大幅降价才有可能。最近李嘉诚在香港7折卖房,将周围房价一夜之间带回7年前,引发了巨大轰动,但在内地市场,由于担心新房价格跳水带崩楼市,很多地方政府对于新房打折有着极其严格的限制,对于碧桂园而言,即使有心大幅降价回款,恐怕也难以执行。

碧桂园能否熬过这场债务危机,最终要取决于房地产市场能否真正回暖。如果没有持续的销售收入做支撑,仅靠政策救市的水龙头注入流动性,最终还是无法拯救碧桂园和恒大这些大型房企。

《上车家族》剧照

过去很多年,在房地产行业的上升时期,无论楼市调控政策如何打压,也遏制不了房价的持续上涨。但是碧桂园在救市高潮期出现危机,这表明,如果房地产行业进入下行周期,即使政策层面已经非常宽松,也还是很难拯救这些过度扩张的房地产企业。当市场大趋势已经形成,政策之手最终也改变不了市场之手的走向。该来的,最终一定会来。

本文转载自三联生活周刊,作者谢九。

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